工薪阶层如何盘活两地多套房产

2019年04月09日 来源:

工薪阶层如何盘活两地多套房产

□深发展上海分行焦岚

编者按

随着人们生活水平的提高,我们温饱之余有了理财的需要。

理财是伴随我们一生的一种生活方式。在人生的不同阶段,我们会有不同的理财目标,比如买房、结婚、生子、孩子教育、改良家居、旅游、退休养老等等,这就需要我们制订不同的理财计划;而即便面临同样的目标,每个人又由于家庭结构、收入高低及生活水平的不同,也需要制定不同的目标执行计划。

理财,需要科学计划;家庭资产,需要公道配置。而这一切,都是因人而异,因时而异的。

家庭情况

李女士今年37岁,2007年随先生来到上海,在市郊购买一套三室两厅的住房,面积130㎡,现值120万元(贷款40万元,其中公积金贷款20万元)。今年,为10岁的儿子在浦东新区择校,在浦东租了一套房子,租金3100元/月,自己的房子由于新装修,面积又大,一直空置。

李女士夫妇都在私企上班,税前年工资收入共14.4万元,年终奖5万元。他们在原籍有两套住房,现值45万-50万元,无按揭,也空置着。现有活期存款2万元,市值5万元的股票,基金市值3万元。夫妻俩已购买的商业保险包括两全寿险、重疾险及医疗保险,现寿险现值为8万元,年缴保费1.2万元。

每月基本生活费用为4000元,另支付房屋按揭款每个月3500元,房屋租金每个月3100元。

■理财目标

1、希望孩子能接受好的教育,将来供他出国读书。2、希望在浦东购买一套三室住房,够全家人居住。

资产负债表

资产分类资产项目资产总额负债总额净资产额比例

流动性资产现金%

信用卡债0000%小计.40%投资性资产现金(定期)0000%股票投资.43%债券投资0000%房产投资.91%股票型基金.66%小计.06%自用资产自用住房.91%

储蓄型保险.09%小计.54%合计%

单位(元)

收支表

收入种别收入来源税前收入社会保险费(三险两金)税后收入收入比例

工作收入工资薪酬.85%

年终奖.10%小计.95%理财收入利息收入%

资本利得00小计72720.05%合计家庭支出生活支出.48%保费120008.62%按揭款.17%租金.72%小计%余额7261

单位(元)

■家庭财务指标分析

●负债总资产比率:负债/资产=40/183=21.86%

家庭的负债率控制在总资产的40%之内,即可以充分应用财务杠杆,财务风险又在可控范围内。李女士家庭负债为21.86%,说明这个家庭产生财务危机可能性较小,有足够的能力抵抗财务危机。

●流动性比率:流动性资产/每月支出=2/1.06=1.89

一般适度的流动性比率其经验理想值在之间,目前李女士资产的流动性比率过低。家庭的流动性资产不足以防范一些突发事件的发生,建议增加紧急备用金至3万-4万元。

●每个月结余比率:每月结余/每月收入=0.06/1.22=4.92%

目前李女士家庭的每个月结余比率只有不到5%,说明家庭的支出过大,储蓄率太低。建议评估家庭支出项目,有效计划每个月现金流,增加储蓄率,以实现家庭目标。

●净资产投资率=投资资产总额/净资产=53/143=37.06%

一般净资产投资率的经验理想值应大于50%,较低的净资产投资率说明家庭用于投资的资产过少,不利于家庭资产的增长。李女士的投资房产占比过大,且现处于空置状态,不利于有效发挥资产价值。

■理财建议与规划“两买两卖”,规划房产是关键

已人近中年,李女士夫妇正处于人生的满巢期,这个时期正是为孩子准备高等教育金、为夫妇2人准备养老金的关键阶段,需要比较充足的现金量和资产的增长量。但目前经济形势进入衰退期,投资风险加大,不宜进行积极型的投资。李女士家庭年收入不算太高,但每月付出按揭款和租金的比重过大,影响储蓄。所以建议:

1)将上海市郊的住房出租。由于房型大,又是新装修,不容易找到合适的房客,但如果调低租金,则可以选择较优良的房客入住。这样可以每一年增加3万元左右的收入。

2)将老家的房产出售。因老家房屋的资产增值率远低于上海,建议出售老家的两套住房,可以套现45万-50万元,用于购置浦东学区房的首付。

3)购买学区房。由于孩子上优质中学需要有相应的地段房产,建议物色小户型总价较低的房子,由于学区房价格稳定,房价有稳步上升趋势,持有几年再售出也不会亏,持有期间还可以出租,租金还可以弥补部分贷款按揭。

4)购买居住住房。孩子初中毕业后,可以物色合适的住房。购房款只需出售一套住房便可满足首付需要和孩子出国留学的部份费用。

基金定投,尽早准备教育费用

现在孩子只有10岁,还有八年的时间为他出国费用做准备。李女士每个月为房子减少的4600元支出可以用来投资基金定投。如果长期收益率依照3%来计算,8年后可积蓄50万现金,用于办理孩子出国前的费用。如果需要,还可以卖掉一套房子来满足孩子的高额学费。

用寿险弥补养老金的不足

虽然两人都有完善的社会保障,但随着生活水平的提高,李女士对退休生活也有更高的精神和物质要求。她希望在退休后能有现值元/年的生活及旅游休闲费用。依照李女士50岁退休计算,在退休时夫妇两人需要准备约117万元的退休金。社会养老金能提供养老金4000元左右,每个月元的缺口可以通过购买的两全寿险来解决,且在一方过世后还可获得20万元的身故金。

生活产生变化保险也要调剂

[保险计划]

□中国平安杨春光

李女士家庭原先的财务状况最大的问题就是储蓄率低,而且家庭资产过分集中于房产,难于应对家庭突发情况下对现金的需求。经过理财师的调配,既实现了在浦东买房的目标,同时又提高了家庭的储蓄率。接下来就是两大目标:教育费用和养老规划,保险规划也将从这两方面展开。

首先谈谈子女教育金的准备。子女教育金的准备有很多方式,在用到保险这类方式的时候,我都会推荐附加一份价廉物美的“保险的保险”,即“豁免保费保险”。这类豁免保险的优点在于,当投保人由于疾病或意外致使身故或残疾的时候,可以由保险公司代为支付后续的各期保费,从而保证子女教育金计划的完整实现,不因家庭变故而影响到子女的将来。

其次谈谈养老金的准备。选择投保商业养老金之前,最好先在专业人士的指点下计算出一个相对公道的养老缺口,然后就能测算出目前每月需要储蓄的金额。最合适用作未来养老补充的保险产品有两类:一类是年金类保险,这类产品能够从约定的领取年龄开始持续提供十分稳定的补充养老金,生存时间越长、领取总额也就越高。另外一类是万能型保险,这种产品提供的是一个完全自由安排的补充养老金账户,可以根据自己的实际需要,灵活的从这个账户中进行支取。

就本案例中的李女士家庭而言,当资产配置、家庭目标产生变化的时候,也需要对已有的保险计划进行重新审视并进行调剂,俗称“保单体检”。保险不是一次买完的,而是一种服务于生活的重要理财方式,当生活状态发生变化的时候,需要及时调剂您的保险计划。

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